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鹤山库存首次“过万”

 来源:江门日报  发表时间:2018-11-24 09:00  点击:

10月由于市场等方面的原因,整体成交有限,个别项目表现相对较好。

10月由于市场等方面的原因,整体成交有限,个别项目表现相对较好。

????近日,江门市住建局公布的全市10月楼市数据显示:今年以来全市楼市供应量一直低位徘徊,10月更是达到极致,而蓬江、江海环比减少了86%;成交方面,10月全市整体成交量处于历史低位水平,且月度成交量已连续5个月下降;库存方面,全市库存环比增长1.9%,为36981套,是去年2月以来的最高值,其中鹤山库存首次“过万”引起关注。

????不过,业内人士也表示,10月蓬江、江海两区的成交大体平稳;新会枢纽新城板块的频繁推新,有助于缓解该板块长期供不应求的情况;鹤山库存较高主要集中于镇街,随着价格回调将进一步推动该区域库存消化。

????文/图 江门日报记者 周春锋

????供应

????蓬江、江海环比减少86%

????全市供应环比减少39.7%,为4371套。

????分区域来看,新会环比增长19%,为1133套,是今年以来的第二高值,仅低于今年7月的1147套;鹤山环比增长35.5%,为2458套,是近两年多来最高值。

????其他区域均环比减少,其中,蓬江、江海环比减少86%,为196套,是2015年8月以来最低值;台山环比减少46.3%,为302套,是今年4月以来的最低值;开平环比减少96.2%,为42套,是去年11月至今最低值;恩平环比减少83.2%,但同比增长207.7%,为240套,是今年4月至今最低值。

????江门地产智库成员、楼市分析师冯景全表示,在“金九银十”背景下,9月全市供应大幅上涨,10月则在高基数基础上环比大幅回落,而蓬江、江海两区,作为限购限贷区域,房企普遍谨慎,施工进度缓慢,推盘热情低迷,今年以来供应量一直低位徘徊,10月份更是达到极致。

????美智地产总经理汤建军则表示,整体供应量处于历史中等水平,虽环比下降,但同比增长明显。区域方面,新会枢纽新城板块的频繁推新,对缓解该区楼市长期供不应求的状态有较好的作用,但是,鹤山的大量推新则存在供过于求的风险。

????全市近5个月逐月递减

????成交

????全市一手住宅成交环比减少2.6%,为3886套,这一数据处于近3年多来的较低水平,并且,近5个月呈现逐月递减的状态。

????分区域来看,蓬江、江海环比减少1.2%,为883套。连续3个月降至“8字头”,分别为850套、894套、883套;新会环比减少18.4%,为708套;台山环比减少30.3%,为613套,是今年4月以来的最低值。

????其余区域均环比增长,其中,鹤山724套,环比增长29.1%;开平408套,环比增长35.5%;恩平550套,环比增长13.2%。

????“由于过去两年行情火爆、购房需求已大幅释放,近段时间市区成交继续延续低迷状态,导致全市10月成交量环比、同比均出现一定程度下降。10月全市成交量创出近年来低值。”冯景全认为。

????裕隆基地产营销总监罗清朋则表示,蓬江、江海两区的成交数据大体平稳。一方面,市场上的大面积改善型单位基本处于滞销状态;另一方面,10月新增住宅预售仅196套,非常有限,反映出开发商谨慎推新。

????汤建军指出,10月全市整体成交量处于历史中低位水平,且月度成交量已连续5个月下降。区域方面,蓬江、江海成交相对走弱,一方面是客户观望情绪加剧,另一方面市区热点板块供应较少,市场推货主力更多为近郊项目。

????环比上涨0.8%,同比持平

????均价

????全市一手住宅成交均价环比上涨0.8%,同比持平,为8532元/平方米。

????分区域来看,均环比上涨,其中,蓬江、江海环比上涨2.4%,为11089元/平方米,该区域连续7个月徘徊在11000元/平方米左右。

????新会环比上涨0.9%,为9606元/平方米。

????鹤山环比上涨0.7%,为8465元/平方米,为第二高值,仅低于今年4月的8475元/平方米,同时,近4个月一手住宅每平方米均价分别为8196元、8241元、8403元、8465元,呈现逐月递增状态。

????台山环比上涨0.1%,为7125元/平方米。

????开平环比上涨1.2%,为7333元/平方米,同时,近5个月一手住宅每平方米均价分别为6906元、6913元、7128元、7247元、7333元,呈现逐月递增状态。

????恩平环比上涨1.3%,为5593元/平方米。

????冯景全认为,虽然成交低迷,但由于房价惯性、个别区域供应不足,多个区域房价创出新高或逼近之前的新高。新会、开平房价再次创出历史新高,蓬江、江海两区在滨江高价地项目入市网签带动下,均价再次突破1.1万元/平方米大关,再次逼近最高值。值得注意的是,随着高价地项目陆续入市和高价盘占比的提高,蓬江、江海两区的均价不排除近期创出新高的可能。

????“环比上涨0.8%,和去年10月均价大致相同,说明整体价格涨幅趋缓。”汤建军认为。

????鹤山首次“过万”引关注

????库存

????全市库存环比增长1.9%,为36981套,是去年2月以来的最高值,并且,近3个月来的数据分别为33149套、36309套、36981套,呈现逐月递增状态。

????分区域来看,新会环比增长11.1%,为4237套,是去年7月以来最高值,同时,一年多来,单月数据一直徘徊在4000套左右。

????鹤山环比增长20%,为10390套,创下新高,而今年1月仅有4686套。

????其余区域均环比减少,其中,蓬江、江海环比减少7.8%,为5900套,是去年12月以来最低值。

????台山环比减少6.5%,为4503套,是今年以来的最低值。

????开平为6481套,环比减少5.3%。

????恩平为5470套,环比减少5.4%。

????冯景全认为,由于全市成交量少于供应量,全市库存再次上涨,而蓬江、江海两区由于成交量大于供应量,净库存则再次跌破6000套大关,处于历史低位。由于供应不足,当前除市区库存仍处于供求紧张局面外,其他区域供应紧张局面整体已大为缓解。

????“库存呈现U型走势,规模逐步上升,按过去12个月的住宅面积销售速度计算,消化周期已回升至7.7个月。”汤建军指出。

????鹤山库存过万,已引起受访对象的一致关注。

????“由于不限购,加上去年行情火爆,导致今年鹤山房企推盘热情高涨,供应随之暴涨,而成交有限,致使鹤山成为当前库存唯一一个突破万套的区域,已供大于求。”冯景全认为。

????“鹤山按过去12个月的住宅面积销售速度计算,消化周期已突破12个月的临界线,达到13.6个月的水平。若市场继续保持供应高速增长,而成交增长有限的态势,市场供大于求的风险将会开始积累。”汤建军表示。

????业内人士李先生则表示,因为鹤山沙坪街道以及镇区有多个项目,分摊下来,并没有想象中的那么严重。他同时表示,近一个月来,部分项目尤其是大项目回调价格,毛坯售价为每平方米七八千元左右,有望拉动部分成交,降低库存。

????全市及多区域成交均环比减少

????二手房

????全市二手房成交环比减少15.8%,为2193套,为2016年11月以来第二低值。

????分区域来看,新会成交环比上涨1.8%,为447套。

????其余区域均环比减少,其中,蓬江、江海环比减少12.1%,为809套,是去年3月以来的最低值,并且近6个月呈现逐月递减状态。

????鹤山环比减少12.3%,为299套,是去年11月以来的第二低值,仅高于今年2月的230套。

????台山环比减少16.8%,为303套,是去年3月至今的最低值。

????开平环比减少26.7%,为299套,是去年3月以来的第二低值,仅高于今年2月的245套。

????恩平环比减少72.9%,为36套,是2016年1月以来的最低值。

????业内人士李先生认为,多个区域二手房成交量“跌声一片”,尚在情理当中:一方面,一手住宅市场已趋于理性,成交减弱,自然会连带二手市场成交减弱;另一方面,一手住宅市场货源增多,自然会使更多的意向置业者将目光投向一手住宅市场。

????★记者手记

????避开数据“迷雾”,看清涨跌本质

????研究楼市,少不了数据。日前,10月楼市主要数据出炉,不少意向置业者有些“心慌慌”——是否房价又涨了?

????其实,要看清楼市本质,可要先避开数据“迷雾”。拿市民最为关心的房价而言,去年4月数据显示,新会一手住宅均价只有6203元/平方米,而鹤山房价首次超越新会,达7316元/平方米,极不寻常的现象背后,必有缘由,一言蔽之,结构性成交所致,换言之,新会当月网签的房源中,乡镇项目占比较大,从而拉低了整体均价。

????再比如,今年前4个月,新会一手住宅每平方米均价分别为:8384元、9124元、7853元、8991元,而七八月分别为8474元、9445元,仅仅是相隔一个月,均价相差千元左右,也不寻常,主要原因则在于,新会除了会城街道外,还有下辖10镇,有的月份乡镇网签量占比较大,有的月份则是会城街道的网签量占比较大,从而导致波幅较大。就拿近两个月来说,会城街道频繁推新,使得新会房价达到9606元/平方米。

????总而言之,房价数据出现波动,原因有很多,既包括市场因素,也包括政策因素,比如此前,由于上调“豪宅线”,使得带装修项目增多,尤其是江海区的项目,楼价被结构性成交拉高,所以,对于意向置业者而言,不要因月度的房价降了而自喜,也不要因月度的房价涨了而忧愁,需等数据“飞一会儿”。

????普通市民若要大致看清房价数据,一方面,应阶段性来看,比如,蓬江、江海连续7个月徘徊在11000元/平方米左右,这就表明,这一区域的房价比较稳定,同时,月度镇区和中心区的网签占比相差不大;另一方面,观察数据既要看整体市场的数据,也要看具体项目的数据,进而综合判断。可以推荐一个相对简单但准确的办法,因目前市场“二八现象”较为明显,我们可以抓住一些成交量大的主要项目,观察其月度之间成交价格的变化,统计月度“环比”上涨、持平还是下跌的数量(上涨、持平或下跌,以正负0.5%为界限),进而判断市场的变化趋势。以蓬江、江海2018年为例,1月,上涨项目6个,持平项目4个,下降项目4个,综合判断,该月与上月比较,房价在“涨”;到了10月,上涨项目6个,持平项目1个,下降项目8个,综合判断,该月与上月比较,房价在“降”。

????当然,更直接的方式,就是结合数据,带着相关问题走市场,或者拨打几个项目的电话,情况便大致清楚了。

责任编辑:王雪晴

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